김유철변호사 대한변협신문 [재개발사업에서 수용에 관한 소고] 칼럼기고 > 금성소식

재개발사업의 경우 조합이 설립되면 조합설립 동의 여부에 관계 없이 정비구역 내 모든 토지 등 소유자에게 조합원 지위가 강제로 부여된다. 이는 재건축사업에서 조합 설립에 동의하지 않는 사람이 조합원이 되지 않는 것과 구별되는 점이다.

재개발 조합원의 지위는 분양신청을 할 때가 되어야 포기할 수 있고, 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회하는 경우에는 조합원 지위를 상실하고 현금청산자의 지위를 얻는다.

재개발사업의 시행자는 위 현금청산자에 대하여 정비사업의 시행을 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용의 방법으로 토지, 물건 또는 그 밖의 권리를 취득할 수 있다. 사업이 성숙되어 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전의 토지 등 소유자 같은 권리자들은 해당 토지나 건축물을 사용·수익할 수 없게 되나 위와 같은 수용절차에 따른 손실보상이 완료되지 않으면 사용·수익 권능을 상실하지 않아 조합은 온전한 사업시행을 위하여 협의보상이나 수용으로써 권리를 취득하여야 한다.

그런데 만약 사업시행자가 수용절차를 진행하였음에도 수용개시일까지 보상금을 지급하지 못하면 수용재결의 효력을 실효하게 되므로 보상절차를 처음부터 다시 진행하여야 할 위험이 발생한다. 그리고 사업시행자가 지급하는 대부분의 보상금은 대여금이기 때문에 이자 비용을 최소화하기 위하여 실무에서 보통 수용재결서를 송달받은 직후에 보상금을 지급하는 것이 아니라, 보상금의 지급기한의 만기인 수용개시일에 임박하여 보상금을 지급하고 있다.

그런데 협의 보상을 거부한 현금청산자들은 대부분 수용개시일이 되어서야 비로소 보상금을 수령하는데 대부분 금전을 현실로 취득한 때에야 비로소 이주를 모색하기에 새로운 분쟁에 휘말리게 된다. 왜냐하면 수용개시일이 되면 수용의 효력에 따라 해당 권리에 대한 즉시 인도 의무가 발생하는데 이때의 인도 의무는 사법상 의무에 그치는 것이 아니라 형사법상 의무도 포함하기 때문이다. 이러한 사실을 간과한 현금청산자들은 사업시행자의 고소여부에 따라 범법자가 될 우려가 있다. 물론 사업시행자가 이를 이유로 형사고소까지 하는 일은 드문 일이나 불가피하게 사업의 조속한 진행을 위하여 실제 고소까지 이르는 경우가 있다.

정비사업도 공익사업이라는 점에서 사업지연에 기여한 행위가 정당화될 수는 없으나, 수용대상 권리가 유일한 자산인 사람들에게는 실제로 현금이 들어오기 전까지 현실적으로 인도하는 것이 어렵다는 점에서 형사책임까지 부여하는 것이 현실을 반영한 제도인지 의문이 있다.

이와 같은 결과는 도시 및 주거환경정비법이 수용에 있어서 독자적인 절차를 두고 있는 것이 아니라, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 그대로 준용한 데에서 나타난 결과이므로 정비사업의 특수성을 고려한 독자적인 보상절차를 고민해볼 필요가 있다.