김유철변호사 대한변협신문 [주택재건축사업과 영업보상의 문제] 칼럼기고 > 금성소식

[전문분야 이야기]주택재건축사업과 영업 보상의 문제

통상의 재건축사업 구역의 세입자들은 그 사업으로 이주하더라도 아무런 보상을 받지 못한다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제63조가 재개발사업과 천재지변, 재난 등을 이유로 시행하는 특수한 재건축사업에서만 손실보상을 할 수 있도록 규정하고 있기 때문이다.

세입자 관점에서 재개발사업과 재건축사업 모두 기능적으로 낙후한 주거환경을 개선하려고 시행하는 사업이라는 점에서 다르게 느껴지지 않는다. 그러나 사업이 성숙했을 때 어떠한 사업인지에 따라 세입자의 처우가 극명하게 달라진다.

이때 재개발과 재건축은 그 본질이 다르지 않은 것 같은데 재건축사업 구역의 세입자들에게만 보상이 이뤄지지 않고, 법 제도 자체가 마련되어 있지 않은 것이 차별이 아닌가 하는 의문이 생길 수 있다. 최근 이와 같은 접근으로 법원이 명도소송 계속 중 직권으로 위헌법률심판을 제청하기도 하였다.

과거에도 동일한 접근이 있었으나 헌법재판소는 합헌결정을 한 바 있다. 헌법재판소 2014. 1. 28. 2011헌바363 결정은 재개발사업은 강제성에 기초하고 재건축사업은 자발적 참여에 기초하므로 공익의 정도가 다르고, 세입자의 권리는 임차권 즉, 개별 임대차계약에서 비롯하는 채권적 권리임에도 그 부담을 당사자가 아닌 제3자에까지 확대하는 것이 사적자치 원칙에 반할 수 있고, 복잡한 분쟁이 발생할 수 있으므로 이를 방지하기 위하여 그 차별에 합리적인 이유가 있어 평등원칙에 반하지 않아 합헌이라고 보았다. 즉, 재개발과 재건축은 다르고, 재건축사업을 차별할 합리적인 이유가 있다는 것이다.

위 논란이 계속되고 있는 와중에 최근 서울시는 재건축조합이 세입자에게 자발적으로 보상하는 경우 용적률 등 특혜를 주기로 하는 세입자대책을 마련하기도 하였다. 그러나 이 같은 대책은 강제력이 없어 재건축조합의 총회 의결로써 자발적으로 보상할지를 결정하여야 한다. 그리고 이 대책은 법규의 근거가 없어 위 특혜 자체가 시비의 대상이 될 수 있고, 불충분한 보상이 있는 경우 재건축 세입자가 직접 다툴 수 있는 불복 절차가 없다는 한계가 있다.

정비사업에 있어 보상의 실질적 의미는 보상이 완료되지 않는 경우 종전의 사용·수익을 제한할 수 없다는 점에 있는데(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 제2호), 법률상 보상이 아닌 사실행위에 기초한 임의보상 존부가 세입자들에게 실질적인 항변권이나 방어방법이 될 수 없다.

이 상황이 계속되면 출자자인 재건축 조합원들이 지급의무가 없는 금전 부담을 감수할지 스스로가 결정할 수밖에 없다. 이는 새로운 분쟁을 야기할 뿐 아니라, 법과 제도로 해결하여야 할 사항을 개인에게 떠넘기는 결과를 초래하므로, 현실을 반영한 조속한 입법적 해결이 필요하다.